Kriteria investasi ini sangat bermanfaat dalam melakukan pengukuran manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh jika melakukan investasi terhadap suatu usaha. Banyak orang yang menanggung rugi karena serampangan dalam melakukan perhitungan atau bahkan tidak mengukur terlebih dahulu tingkat viabilitas dan share profit serta management risk-nya ketika ia melakukan investasi.

Ada banyak kriteria investasi yang dapat digunakan untuk mengukur tingkat investasi, dimana kriteria tersebut dapat membantu untuk melihat apakah investasi tersebut dapat memungkinkan dan menguntungkan atau tidak. Perlu dijelaskan bahwa kriteria investasi merupakan sebuah metode analisis yang dipakai untuk memperhitungkan antar biaya yang dikeluarkan dengan kemanfaatan yang akan diperoleh selama investasi tersebut dilakukan.

Dalam mengukur atau menilai investasi yang akan atau telah terjadi

terdapat beberapa kriteria yang digunakan, yaitu :

1. NPV (Net Present Value)

“Net Present Value (NPV) sering diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV dari suatu proyek atau gagasan usaha merupakan nilai sekarang (present value) dari selisih antara benefit (manfaat) dengan cost (biaya) pada discount rate terentu. NPV merupakan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan cost/biaya “

(A. Choliq dkk, 1994)
NPV merupakan manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga dapat diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu investasi yang dilakukan.

NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present value cost (Rp, Rp Jt, dll)

Indikator NPV :

Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) utk dilaksanakan
Jika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) utk dilaksanakan

2. Net Benefit Cost Rasio (Benefit B/C)

Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV negatif. Net B/C ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat manfaat (benefit) yang diperoleh dari biaya (cost) yang dikeluarkan. Apabila net B/C > 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan layak untuk dilaksanakan. Demikian pula sebaliknya, apabila net B/C < 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan tidak layak untuk dilaksanakan.

Dimana : (Bt-Ct)/(1+i)t, utk (Bt-Ct) > 0
dan (Ct-Bt)/(1+i)t utk
(Bt-Ct) < 0

Net B/C rasio merupakan perbandingan antara present value positif (sbg pembilang) dgn jumlah present value negatif (sbg penyebut).

Indikator NET B/C adalah :

- Jika Net B/C > 1, maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan
- Jika Net B/C < 1 , maka proyek tdk layak (not go) untuk dilaksanakan

3. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)

Gross B/C merupakan perbandingan antara Present Value Benefit dengan Present Value Cost. Apabila Gross B/C > 1, proyek layak untuk dilaksanakan. Sebaliknya Gross B/C < 1, proyek tidak layak untuk dilaksanakan.

Perbedaannya dalam perhitungan Net B/C, biaya tiap tahun dikurangkan dari benefit tiap tahun untuk mengetahui benefit netto yg positif dan negatif. Kemudian jumlah present value positif dibandingkan dengan jumlah present value yang negatif.

Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto). Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.

Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto). Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.

Indikator Gross B/C :

Jika Gross B/C > 1, maka proyek layak (go) utk dilaksanakan

- Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan

4. IRR (Internal Rate of Return)

Merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan suatu proyek menghasilkan return (satuannya %). IRR ini merupakan tingkat discount rate yang membuat NPV proyek = 0.

Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga tercapai nilai NPV sama dengan nol.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka langkah-langkah perhitungan IRR adalah sebagai berikut :

1. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow dari proyek atau gagasan usaha.

2. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0

3. Pada discount factor pemilihan pertama dihitung besarnya NPV

4. Jika NPV yang diperoleh masih positif, sedangkan yang diharapkan NPV = 0 maka kita pilih discount factor yang ke dua dengan harapan akan memperoleh NPV = 0

5. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan seterusnya sampai memperoleh NPV yang negatif ( NPV < 0 )

6. Karena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka kita harus membuat interpolasi antara DF di mana NPV positif dengan DF di mana NPV sama dengan negatif agar tercapai NPV = 0.

7. Untuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus interpolasi.

Perhitungan IRR dgn cara interpolasi
Jika diperoleh NPV +, maka carilah NPV – dgn cara meningkatkan discount faktornya

Keterangan :

i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.

i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif.

Indikator IRR :
- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku maka proyek layak (go) utk dilaksanakan
- Jika IRR < Tk. Discount rate yg berlaku, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan.

8. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat bunga bank yang berlaku, jika IRR hasil perhitungan > bunga bank yang berlaku maka proyek atau gagasan usaha tersebut layak untuk diusahakan.

5. Payback Period

Merupakan jangka waktu /periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek.

Indikator Payback Periods :
Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi proyek maka proyek semakin baik (satuan waktu).